真相:20年的房贷,其实你只用还12年!

时间:2019-04-15 22:17:48 我要投稿

原标题:真相:20年的房贷,其实你只用还12年!

文 | 小白

本文摘编自微信公众号“小白读财经”(ID:veekn365)

无论是在大城市还是在小城市,房贷永远都是房奴们的烦恼.......

目前深圳的平均房价大约是每平米5万元,意味着你在深圳用商业贷款方式买一套100平方米的房子,3成的首付,贷款20年,那么每月需要还款2.2万以上!然而2016年,深圳平均工资每月也仅7500元左右。20年的高额房贷会压垮多少年轻人和购房家庭?

表面上看,长期巨额房贷确实是一大煎熬,但在实际生活中剔除了通货膨胀和货币贬值后,20年的房贷,其实你只用还12年。

说到这肯定有人不信,甚至有些被房贷压得喘不过气来的朋友还会责骂小白!好了,如果不信小白给大家算算一笔账就清楚啦!

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下面是1996年、2016年分别对应的GDP和M2数据表:

从表中可以看出:20年间,中国的GDP增长了936.19%,而同期M2却增长了1937.06%,GDP增速代表“创造财富的速度”,M2增速代表“印钞的速度”!

假如创造财富的速度赶不上印钞的速度,就意味着货币贬值,那么这20年你的钱缩水了多少呢?

20年以来你的钱贬值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%

20年间你的钱贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的11÷(1+1000%)=1元。

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知道了货币贬值的幅度,我们再来看看,扣除了货币幅度的钱,最后还贷的钱到底是多少呢?

我们还是以上面的例子不变:如果你在深圳以商业贷款(事实上很多人采用的是公积金贷款,利率更低)买一套100平方米的房子,3成的首付,贷款20年,采用等额本息还款。

情况一:假如钱没有缩水,未来20年4.9%的贷款利率不变

假如钱没有缩水,20年间你需要还给银行的钱是549.73万。

情况二:过去20年的钱缩水了1000%,假如未来20年钱仍然会缩水1000%不变。

那么20年后的549.73万只相当于现在的549.73万÷(1+1000%)=49.97万!

也就是说20年房贷中你还给银行的钱只有49.97万,如果按照每月分担的2.29万元的钱不变,那么实际上最终还款的年限只有49.97万÷(2.29万×12月)=1.81年!

惊呀了吧!扣除缩水的钱后20年的房贷实际上你只还了1.81年。

行文至此如果就此停笔,那么绝对是一篇爆文!但实事上没那么简单,上面计算的方式实际上默认了20年后一次性还款549.73万,但实际上我们的房贷是按月还款的,这当中就产生了时间价值!

怎么理解时间价值?

这么说吧!如果是20年后一次性还款,那么你可以将你每个月2.29万元还款的钱拿去投资,或者即使不投资钱放在银行里也会产生利息吧,但是如果你是月供2.29万那就没有了。

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所以要计算实际缴纳房贷的年限,那么我们需要逐月来计算:

1、GDP从1996年的71814亿到2016年的744127亿:

A、设每月GDP增长的速度是X;

B、20年一共有: 20×12=240个月

C、即有71814×(1+X)^240=744127

D、解得X=0.9789%

2、M2从1996年的76095亿到2016年的1550100亿:

A、设每月M2增长的速度是Y;

B、20年一共有: 20×12=240个月

C、即有76095×(1+Y)^240=1550100

D、解得Y=1.2637%

也就是说你的钱每月缩水的速度是Y-X=0.2848%

3、按照目前4.9%的年商业贷款利率,那么每月的利率是4.9%÷12=0.4083%;

4、实际上扣除缩水的钱后,你每月的贷款利率是0.4083%-0.2848%=0.1235%

5、换算成年后,每年的房贷利率只有12×0.1235%=1.482%;

6、我们用1.482%利率计算,你实际的还款年限到底是多少呢

可以看出,实际需要还的钱只有404.643万; 如果按照原来的2.229万的月还款,那么你最终还款的年限只有404.643÷(2.229×12)=15.12年

结论:

1、对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。

2、20年的房贷,用商业贷款利率其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款利率,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!

3、贷款的买房,贷款的时间越长越好,因为通货膨胀是人类发展的必然趋势,时间越长钱越便宜。

延伸阅读

房贷还款方式哪种最划算 选对一口气可以省十几万

说起还房贷,我的哥嘞,要了我的小命喽!

当然中国贷款买房的不只我一个,那么在那么多的贷款人数中其实都面临着一个问题:市面上还款方式那么多,那么到底哪种方式更省钱呢?哪一种方式又是更能满足贷款者的自身需求呢?

今天我们就来看几种常见的还款方式。

等额本息还款法

等额本息还款法是目前最为普遍,也是银行重点推荐的一种还贷方式。今天我们就通过其定义、计算方式以及其优缺点三个角度进行了解。

1.1 什么是等额本息还款法?

等额本息还款法是说贷款人每月按相等的金额偿还贷款本息的还款方式。

虽然本金固定,但是每月还款额度中本金和利息的比重是不断变动的。本金比重不断递增,利息比重不断递减。

有人说了,为什么这个比重是在不断变化的呢?

原因就在于煤气的还款额度都是一样的。在贷款初期贷款本金多省的利息就多,每月所还本金就少;而在贷款后期贷款本金不断减少产生的利息就少,那么每月所还的本金就多。

1.2 每月的还款金额计算

每月还款额=【贷款本金×月利率×(1+月利率)^】/【(1+月利率)^-1】

(注意:^代表总还款月数)

接下来咱们来做一道题,比如:

张先生向银行贷款70万元,贷款期数为20年,年代利率为5.9%。

那么利用等额本息还款法张先生又要还款多少呢?

直接带入公式好啦~

^=240,

每月还款额=【贷款本金×月利率×(1+月利率)^】/【(1+月利率)^-1】【700000X(5.9%/12)X(1+5.9%/12)^】/【(1+5.9%/12)^-1】=4974.72

即,经计算后,我们可以了解到张先生每月需向银行还款4974.72元,20年后70万元的借款本息就全部还清。其中累计偿还利息为493932.69元。

由于这个公式较为复杂,我们只要知道每月还款额度与贷款本金、贷款利率以及还款期限有关系就可了。

当然还有另外一种更简单的计算方方式,市场上有相关的计算软件直接将其带入就好了。

1.3 等额本息还款优缺点

优点:对于贷款人来说,一是操作起来相对简单;而是方便贷款人合理安排收支,这样就不会对家庭其他理财产生影响。

缺点:银行占用资金时间长,还款利息总额相对来说比较高。

比如上方例题,张先生总贷款70W元,20年累计偿还利息总额是493932.69元,如果张先生选择30年还贷累计;利息高达794704.64远。

所以贷款时间越长,偿还利息总额会越多。

鉴于等额本息还款法的优缺点,这种还款方式适合工作收入稳定的人群,比如教师、公务员。此外,对于收入比较稳定,工作年限较短、积蓄不多的年轻人也是适合这种还款方式的。

等额本金还款法

除了第一种常见的等额本息还款法,还有一种等额本金还款法。但是在实际生活中,银行工作人员基本都是推荐等额本息还款法而不建议等额本金还款法,这是为什么呢?它到底是一种怎么样的还款方式呢?

我们还是从其定义、计算方式、优缺点三角度来做介绍,并通过与等额本息还款法做对比来详细了解。

2.1 定义

即贷款人将本金平均分摊到每个月中,利息按贷款本金余额逐月计算。

这种还款方式每个月还给银行的本金是相等的,利息是逐月降低的,还款金额也是随之递减。而等额本息还款法每月还款额度都是一样的。

为更好了解这个概念,我们将通过例子计算来了解每个月的还款额度。

2.2 计算公式

每月还款额=贷款本金/还款期数+(贷款本金-累计已还本金)X月利率

为方便与等额本息还款法比较,我们仍以张先生为例来给大家计算。

张先生向银行贷款70万元,贷款期数为20年,年贷款利率为5.9%。

采用等额本金还款法每月还款金额是多少呢?

第一个月还款额度=700000/240+(700000-0)X5.9%/12=6358.34元,其中贷款本金为2916.67元,利息为3441.67元;

第二个月还款额度=700000/240=(700000-2916.67)X5.9%/12=6344元,其中贷款本金为2916.67元,利息为3427.33元。

为方便查看计算结果如下:

总结:

每月还款本金都是2916.67元。

每月还款金额和贷款利息岁还款月数增加而减少,其中利息总额为414721.11元。

而上例等额本息还款法,20年后70万年的贷款,需要还利息总额为493932.69元,与等额本金还款法相差79211.58元。

由此可以看出,等额本金还款法会比等额本息还款法所还利息要少。站在银行自身的角度盈利空间就少,所以一般银行也就不推荐等额本金还款法。

2.3 等额本金还款法优势

优点:随着还贷压力的增多,所还次数就减少,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件的下:等额本金还款法的利息总额要比等额本息还款法少。

缺点:前期归还的本息多,压力大,在相同贷款金额、利率和贷款年限相同的条件下:前期每月还款金额等额本金还款法的金额要比等额本息还款法的额度要高。

正如此案例中,等额本金还款法第一个月还款金额为6358.34元,等额本息第一个月还款金额为4974.721元,相差1383.62元。

鉴于等额本金还款法的优缺点,它比较适合目前收入比较高、但预计将来收入会减少的人,比如即将退休的人,或者是现在处于事业高峰期好款能力较强的人,希望建设利息支出总额的人。

当然了,每一种还款方法都是有各自的特点,作为贷款人一定要根据自己的实际情况进行选择最为合适的还款方法。

某种意义上说,等额本金未必优于等额本息。到底选择什么样的还贷方法,还是要根据自己的家庭情况做实际确认。

好,今天的理财小知识就简单叙述到这儿,我们明天再见!

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